Zamiast zastanawiać się, czy nadejdzie kryzys, lepiej się przygotować

Być może zbliża się kryzys na rynku mieszkań na wynajem: spaść może popyt (bezrobocie, zamknięte uczelnie, Ukraińcy, którzy wyjechali), a zwiększyć się może podaż mieszkań. Może nas dopaść swoisty „kryzys urodzaju”. O tym, jak możemy się do niego wspólnie przygotować opowiada Sławek Muturi, założyciel grupy Mzuri oraz autor książek o wolności finansowej.

1. Czym zajmuje się firma Mzuri? Zdaje się, że jest pionierem w swojej branży…

 Firma Mzuri zajmuje się zarządzaniem najmem mieszkań – w imieniu właścicielek(i) mieszkań na wynajem dbamy m.in. o to by odpowiednio przygotować mieszkanie do wynajęcia, ogłaszamy je na portalach oraz w social mediach, odbieramy telefony od chętnych, prezentujemy mieszkanie, dokonujemy selekcji najemców, by uniknąć problemów w przyszłości. Wraz z podpisaniem umowy najmu, tworzymy bardzo drobiazgowy protokół zdawczo-odbiorczy i przekazujemy mieszkanie najemcy. Potem dbamy o to, by płatności regularnie wpływały, rozliczamy je, reagujemy też na zgłoszenia awarii. W skrócie robimy to wszystko co normalnie powinna robić właścicielka mieszkania. Byliśmy pionierami na tym rynku i dziś z ok. 6000 mieszkań pod opieką w ponad 60 miastach pozostajemy największą tego typu firmą w Polsce.

2. Jak według Pana będzie wyglądała nowa rzeczywistość nieruchomości na wynajem w epoce post-Covid?

Lockdown i kryzys gospodarczy, który może on wywołać oczywiście dotknie również nieruchomości na wynajem, choć nie wszystkie segmenty w równym stopniu. Właściciele hoteli lub apartamentów na doby już go dotkliwie odczuli. Podobnie właściciele galerii handlowych lub lokali użytkowych, np. pod działalność gastronomiczną lub usługi typu salony fryzjerskie. Z drugiej strony, na rynku najmu mieszkań poważnych efektów lockdownu jeszcze nie odczuwamy – wzrosły wprawdzie pustostany i przejściowo spadła nieznacznie liczba telefonów na 1 pustostan, ale z drugiej strony skuteczność prezentacji mieszkań wzrosła i znów widzimy większą aktywność po stronie najmu. W pierwszej połowie maja wynajmowaliśmy średnio 13,8 mieszkań dziennie, więcej niż rok temu! Do 20 maja 2020 roku podpisaliśmy dokładnie 232 nowe umowy najmu, tj o 35% więcej(!) niż w pierwszych 20 dniach maja 2019. Czy pomyślna sytuacja się utrzyma zależy w dużym stopniu od decyzji polityków. Jeśli zamrożenie gospodarki potrwa dłużej, to sytuacja na rynku najmu mieszkań może się pogorszyć. Wówczas najdotkliwiej skutki kryzysu odczuliby właściciele mieszkań na wynajem w klasie średnio-wyższej, a najmniej – mieszkań w klasie budżetowej, z wyłączeniem osób inwestujących w tzw. kwatery pracownicze, czyli wynajem nie tyle mieszkań lub nawet pokoi, ale wynajem łóżek w pokojach wieloosobowych. Wraz z zamknięciem granic i wyjazdem Ukraińców, znacząco spadł popyt na owe kwatery pracownicze. Choć tego akurat segmentu również nie znam z autopsji, to słyszałem, że na kryzysie wręcz korzystają właściciele niektórych powierzchni magazynowych. Poprzez ograniczenia w handlu, więcej ludzi robi zakupy przez internet i magazyny obsługujące sklepy internetowe przeżywają swoisty boom.  

3. Pytanie, które chodzi po głowie niejednemu najemcy czy wynajmującemu – czekają nas spadki czy wzrosty czynszów mieszkań?

To czy spadną czynsze najmu mieszkań zależy od wielu czynników – czy będzie i jak głęboki i długotrwały może być kryzys, czy i kiedy studenci wrócą na uczelnie, czy i kiedy Ukraińcy wrócą do Polski do pracy. Wpływ na ewentualne spadki może też mieć psychika zarówno najemców, jak i właścicieli mieszkań – jeśli będą masowo panikować, to może się ziścić samospełniająca się przepowiednia. Dziś tych spadków jeszcze nie widzimy, może tylko nieznaczne w tych miastach, gdzie był wysoki odsetek mieszkań wynajmowanych na doby, jak np. centrum Krakowa czy niektóre dzielnice Warszawy. Wraz z zatrzymaniem turystyki oraz wyjazdów biznesowych, część właścicieli mieszkań na doby przerzuciła się na najem długoterminowy. W latach 2008-2009, choć spadły ceny mieszkań, to wysokość czynszów najmu w segmencie budżetowym pozostała praktycznie niezmieniona. Tym razem też nie spodziewam się spadków, bo ludzie muszą gdzieś mieszkać. Może nawet wystąpić zjawisko wzrostu cen najmu. Dlaczego? Bo banki mogą zacieśnić swoją politykę udzielania nowych kredytów i osoby, które planowały zakup mogą nie mieć takiej możliwości. 

4. Jakie rozwiązania oferuje firma Mzuri dla właścicieli mieszkań, którzy odczują tzw. lockdown? Czemu takie rozwiązania mają przede wszystkim zapobiec?

 W ramach naszej umowy z właścicielami mieszkań, pragnęliśmy wprowadzić nową, innowacyjną wartość, która miałaby na celu gwarancję płynności finansowej w niepewnych dla nich czasach. W sytuacji jeśli jedno mieszkanie jest niewynajęte, a posiadasz tylko jedno – Twoje przychody spadają do zera, jeśli posiadasz dwa – to spadają one do 50%, jeśli 5 to do 80%, jeśli 10 mieszkań,  to tylko do 90%, a jeśli 100 – to spadek jest prawie niezauważalny (do 99%). Im więcej posiadałabyś mieszkań, tym Twoje przychody stawałyby się bezpieczniejsze. Postanowiliśmy zatem zaproponować stworzenie wirtualnej puli mieszkań liczącej np. 100 i więcej jednorodnych jednostek, każda należąca do innej osoby.  Gdy wszystkie mieszkania w puli są wynajęte, czynsz za najem wynosi 100%, czyli każdy właściciel dostanie 100% czynszu za swoje mieszkanie. Czynsze są ustalane adekwatnie do wielkości, lokalizacji oraz standardu mieszkania. Gdy w puli mieszkań zostaną odnotowane pustostany stanowiące w danym miesiącu np. 2%, czynsz zostanie pomniejszony o tę wartość dla wszystkich właścicieli mieszkań. Dzięki temu 98% czynszu otrzymają również właściciele tych dwóch mieszkań, które stoją puste! Warto podkreślić, że to szczególny rodzaj zabezpieczenia dla korzystających z kredytów hipotecznych, którzy raty muszą opłacać co miesiąc, bez względu na to, czy nieruchomość jest wynajęta, czy też nie. Ponadto, korzystający z rent pooling mają do dyspozycji opiekę Mzuri zapewniającą zarządzanie, działania promocyjne oraz anty-pustostanowe. Obecnie trwa nabór do pierwszych 3 puli – Puli Kawalerek, Puli Mieszkań 2-pokojowych oraz Puli Pokoi (w mieszkaniach „na pokoje”). By dowiedzieć się więcej o innowacyjnej usłudze Mzuri zapraszam na https://mzuri.pl/rent-pooling/

5. Czy w obecnej sytuacji gospodarczej doradzałby Pan zakup mieszkań pod wynajem?

Jeśli Twoim celem byłoby osiągnięcie wolności finansowej, to najlepszy moment na rozpoczęcie inwestowania to było „wczoraj”, a drugi najlepszy moment to … „dziś”. Tu kryzys nie ma nic do rzeczy. Dlaczego? Bo proces budowania wolności finansowej trwa typowo kilkanaście lub nawet więcej lat. Zwlekania spowoduje, że zamiast osiągnąć wolność finansową przed 40-tką lub przed 50-tką, osiągniesz ją kilka lat… później. Jestem zwolennikiem działania, a nie zwlekania. Poza tym jeśli nastąpi kryzys, a Ty dysponujesz gotówką, to mogą Ci się nadarzyć dobre okazje zakupowe.