Prawne aspekty wynajmu mieszkać okiem radcy prawnego

Wrzesień jest gorącym okresem na rynku wynajmu mieszkań. Co warto wiedzieć o najmie, jakie prawa ma wynajmujący – o tym rozmawialiśmy z radcą prawnym Katarzyną Siwiec z Kancelarii Radcy Prawnego Katarzyna Siwiec.

Businessman Today: Co warto wiedzieć o najmie okazjonalnym? Czy jest to dobra opcja dla studentów?

Katarzyna Siwiec: Umowa o najem okazjonalny jest umową zawieraną tylko na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat. Ten rodzaj umowy uregulowany jest w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Istotą tego rodzaju najmu jest to, że  najemca zobowiązany jest złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Oświadczenie to gwarantuje wynajmującemu łatwiejszą eksmisję lokatora, który nie chce się dobrowolnie wyprowadzić po ustaniu stosunku najmu.

Najemca musi wskazać w tym oświadczeniu lokal, w którym będzie mógł zamieszkać
w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, najczęściej w przypadku studentów będzie to lokal rodziców i ci będą musieli złożyć  dodatkowo oświadczenie
o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w tym lokalu.

Po nadaniu takiemu aktowi przez sąd klauzuli wykonalności umożliwia on prowadzenie egzekucji wydania lokalu, bez konieczności wytaczania powództwa o nakazanie opróżnienia lokalu. Z tego też względu, najem okazjonalny jest znacznie korzystniejszy dla wynajmującego w porównaniu ze zwykłą umową najmu.

B.T.: Jakie prawa ma wynajmujący w sytuacji, gdy najemca zalega z płatnościami? Jakie kroki prawne może podjąć?

K.S.: W pierwszej kolejności powinien wezwać najemcę do zapłaty zaległości na piśmie informując
o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego. Termin na zapłatę zaległości powinien być miesięczny.  Jeżeli pomimo takiego wezwania, najemca nie ureguluje zobowiązań zaległych i bieżących wynajmujący może wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Następnie, w zależności od tego czy mamy do czynienia ze zwykłym najmem czy najmem okazjonalnym wynajmujący, o ile najemca lokalu nie zwróci, może wytoczyć proces o opóźnienie lokalu lub wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, klauzuli wykonalności. Na podstawie prawomocnego wyroku bądź aktu notarialnego z klauzulą wykonalności, wynajmujący ma prawo wystąpić do komornika z wnioskiem o wykonanie eksmisji.

B.T.: Co powinien zrobić student, jeśli napotka problem z wynajmującym? Gdzie może szukać pomocy prawnej?

K.S.: Jeżeli polubowne próby rozwiązania sytuacji konfliktowej okażą się nieskuteczne, to może zaistnieć potrzeba zwrócenia się z prośbą o pomoc do wyspecjalizowanej w tym zakresie kancelarii prawnej. Istnieją też na rynku podmioty typu stowarzyszenia lokatorów, których zadaniem jest, m.in. udzielanie nieodpłatnej pomocy prawnej lokatorom. Można spróbować poszukać takiej instytucji na swoim terenie.

B.T.: Czy istnieją jakieś różnice prawne w najmie lokali mieszkalnych w zależności od tego, czy najemcą jest osoba fizyczna, czy grupa studentów?

K.S.: Zależy w jaki sposób tę umowę zawrzemy, jeżeli po stronie najemcy będzie kilku najemców – studentów to proszę pamiętać o pewnym ryzyku, a mianowicie za zapłatę czynszu odpowiadać będą wszyscy najemcy solidarnie, a zatem każdy ze studentów będzie odpowiadał za całość długu z tytułu czynszu. Może się zdarzyć zatem tak, że jeżeli jeden ze współlokatorów nie będzie regulował swojej umówionej „części” czynszu, to inni będą musieli zapłacić za niego, a dopiero potem dochodzić zwrotu tej kwoty.

Jeżeli zaś dojdzie do zawarcia umów najmu poszczególnych pokoi to nie ma szczególnych różnic. Ustawodawca nie traktuje odmiennie najmu części lokalu (za wyjątkiem pomieszczeń przeznaczonych  do  krótkotrwałego pobytu osób, np. w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych), mamy zatem do czynienia z kilkoma odrębnymi najmami. Ta opcja najmu z reguły jest korzystniejsza dla wynajmującego w tym sensie, że wynajmując pokoje zwykle otrzyma globalnie wyższą sumę czynszów od najemców niż gdyby wynajął lokal w całości.

B.T.: Jakie obowiązki mają najemcy, a jakie wynajmujący w kontekście utrzymania lokalu?

K.S.: Przede wszystkim wynajmujący ma obowiązek wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Nie dotyczy to drobnych nakładów na przedmiot najmu, bo te ciążą z kolei na najemcy.

W zależności od tego czy będziemy mieć do czynienia z umową najmu okazjonalnego czy zwykłą umową najmu te obowiązki są bardziej lub mniej określone. W przypadku zwykłego najmu przepisy art. 6a i 6b o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego wyraźnie te obowiązki określają.

W przypadku najmu okazjonalnego zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego, które mówią jedynie, że do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Warto doprecyzować w umowie co dokładnie strony uważają za te drobne nakłady, aby uniknąć następnie nieporozumień, pojęcie „drobne naprawy” nie ma bowiem definicji w przepisach, więc każda ze stron może rozumieć je różnie, co w sposób oczywisty będzie wywoływało różnicę zdań co do tego, kto jest odpowiedzialny za naprawę danej rzeczy.

B.T.: Czy studenci mogą negocjować warunki umowy najmu, np. wysokość czynszu czy czas trwania najmu?

K.S.: Oczywiście, że tak. Student, podobnie jak każdy inny najemca ma prawo negocjować zapisy umowy. Czynsz można ustalić na poziomie odpowiadającym obu stronom, jego wysokość nie jest sztywno określona przepisami prawa, więc zawsze jest możliwość wynegocjowania stawki niższej niż podana na początku przez wynajmującego. Podobnie jest z czasem trwania umowy. Myślę, że studenci, a zwłaszcza ci rozpoczynający studia powinni wynegocjować sobie ewentualną możliwość rozwiązania umowy przed okresem na jaki ją zawarto. Trzeba pamiętać, że w przypadku gdy umowa najmu zawierana jest na czas określony możliwość jej wypowiedzenia ma miejsce tylko w wypadkach wskazanych w umowie, stąd warto taką możliwość do umowy wpisać na wypadek chociażby skreślenia najemcy z listy studentów.

B.T.: Czy student może podnajmować wynajęty lokal osobom trzecim? Jakie są tego konsekwencje prawne?

K.S.: Bez zgody wynajmującego absolutnie nie. Regułą jest to, że najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana tylko co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym, ale w przypadku studenta ta opcja raczej nie wchodzi w grę. Konsekwencje podnajęcia lokalu bez zgody wynajmującego są dość poważne, albowiem niezależnie od tego czy mamy do czynienia z umową najmu okazjonalnego czy zwykłą umową najmu, wynajmujący ma prawo tę umowę w takiej sytuacji wypowiedzieć.

B.T.: Jak wygląda proces rozwiązania umowy najmu? Na co należy zwrócić uwagę przy wyprowadzce?

K.S.: Umowa najmu, w określonych w ustawie bądź umowie sytuacjach, może zostać wypowiedziana. Wypowiedzenie, w przypadku zwykłej umowy najmu, wynajmujący musi złożyć na piśmie podając przyczynę wypowiedzenia. W sytuacji gdy umowa zostanie wypowiedziana realizuje się obowiązek zwrotu lokalu przez najemcę. Ustawa kodeks cywilny stanowi, że lokal powinien być zwrócony w stanie nie pogorszonym. Istotne jest zatem, aby zdając lokal wynajmującemu zadbać o dokładny i zgodny ze stanem faktycznym opis lokalu w protokole zdawczo – odbiorczym tak, aby wynajmujący nie zarzucił, że lokal był zniszczony ponad normalne użytkowanie. Trzeba pamiętać bowiem, że zabezpieczeniem umowy najczęściej jest kaucja, którą wynajmujący może chcieć przeznaczyć na pokrycie kosztów usunięcia uszkodzeń w lokalu. Nie bagatelizujmy zatem znaczenia takie protokołu.

B.T.: Jakie rady dałaby Pani studentom, którzy planują wynająć mieszkanie po raz pierwszy?

K.S.: Z pewnością czytać umowę najmu dokładnie, jeżeli jakieś przepisy są niezrozumiałe skonsultować jej treść z prawnikiem. Spróbować sprawdzić czy osoba, która chce nam wynająć lokal jest rzeczywiście uprawniona do wynajmu, w tym celu poprosić o numer księgi wieczystej i sprawdzić czy ta osoba jest wpisana jako właściciel w dziale II księgi. Jeżeli jej nazwisko tam nie widnieje (wynajmujący nie musi być właścicielem) oczekiwać wyjaśnienia i udowodnienia prawa do wynajęcia lokalu po to, aby nie paść ofiarą ewentualnego oszustwa.

Dziękuję za rozmowę!