Grupowe inwestowanie w nieruchomości

Inwestor to dusza nieznająca spokoju. Poszukująca wciąż nowych możliwości pomnażania kapitału. Od dłuższego już czasu obserwuję na rynku nieruchomości napływ inwestorów, wierzących w ten rynek i szukających okazji. Większość z nich, z różnych powodów,  nie jest w stanie przeprowadzić samodzielnej inwestycji i rezygnuje z wielu ciekawych ofert. Nie wiedzą, że nasz system prawny oferuje im całą gamę możliwości zarabiania na nieruchomościach, polegających na współpracy z innymi graczami o takich samych lub większych możliwościach.

W artykule chciałbym przybliżyć temat inwestowania w grupie osób, przy czym za grupę uznaję każdą liczbę inwestorów, powyżej jednego. Należy pamiętać, że inwestowanie w grupie z innymi osobami fizycznymi i prawnymi nie definiuje jednego, najlepszego sposobu inwestowania, i traktowane musi być jako narzędzie. Należy  z niego skorzystać wtedy, gdy inwestycja, a także sytuacja inwestora wskazują, że najlepszym rozwiązaniem będzie właśnie takie podejście.
Chciałbym także zaznaczyć, że inwestowanie w grupie traktuję jako inną formę niż prawnie zdefiniowany  grupowy sposób inwestowania – fundusze inwestycyjne czy wspólne rachunki maklerskie.

Motywatory
inwestowanie z grupą osób zaspokaja konkretne potrzeby inwestorów. Analizując owe potrzeby, możemy pogrupować je na te, które dotyczą pierwszych inwestycji na danym rynku oraz te, które kierują inwestorem, posiadającym doświadczenie na danym rynku i znającym ten rynek.
Pierwsza inwestycja
Przy pierwszej inwestycji inwestor może być zmuszony do współpracy z grupą. Czynnikami, które decydują o takim sposobie inwestowania, najczęściej są:
1. obawy przed inwestycją.
Często bywa tak, że inwestor chce zainwestować, ale obawia się braku wiedzy na temat danego rynku lub ryzykowania dużym kapitałem. Grupa inwestorów zapewnia tu coś w rodzaju społecznego dowodu słuszności. W tej grupie warto określić, kto zna się na przedmiocie inwestycji, kto ma już doświadczenie, warto także  zidentyfikować tzw. marudę, czyli osobę, która zawsze i wszędzie kwestionuje uzyskane informacje. W ten sposób otrzymujemy dostęp do najtańszej grupy analitycznej. i chociaż nie zawsze składa się ona z ekspertów, to niewątpliwie stanowi wsparcie dla naszych indywidualnych decyzji.
2. Chęć nauki przed inwestycją indywidualną.
inwestycja w grupie jest najtańszą formą szkolenia. nie dość, że działamy na tzw.  żywej inwestycji, to realizator, bez względu na to, czy będzie to osoba przynależąca do  grupy, czy zatrudniona do prowadzenia inwestycji firma zewnętrzna, przed grupą osób wykazać się musi szczególną starannością. otrzymujemy więc dostęp do świetnie przygotowanych materiałów, wzorów umów,  biznesplanów, procedur, sposobów postępowania w sytuacjach awaryjnych itd… uczestnictwo w inwestycji pozwala nam przyswajać informacje szybciej, bo robimy to w kontekście rzeczywistej inwestycji, w której jest nasz kapitał.
Z mojego doświadczenia zawodowego mogę przywołać co najmniej kilka sytuacji, kiedy to inwestorzy, poszukując nowych okazji na rynku, albo realizując część prac w projektach, zostali także współpracownikami. Współpraca w grupie otwiera drzwi, za którymi często stoją okazje, których wcześniej byśmy się nie spodziewali lub nie doceniali ich potencjału.
Kolejne inwestycje
Doświadczony inwestor, który zna narzędzie, polegające na inwestowaniu w grupie, nie zrezygnuje z niego.
1. Po pierwsze można w takich inwestycjach uczestniczyć z bieżącym, dostępnym kapitałem. Pozwala to szybko i skutecznie  reagować na okazje, nie odpuszczać. na rynku nieruchomości oferty znikają bardzo szybko, a wygrywa zawsze ten, kto może szybko wyłożyć gotówkę na przysłowiowy stół. oczywiście w wielu sytuacjach nie musi to być cała wymagana kwota, ale o tym może w innym artykule. W ostatnich latach spotkałem wielu inwestorów, którzy pewnie wciąż zbierają na swoją pierwszą inwestycję i tych, którzy mały kapitał inwestują regularnie.
2. Drugim argumentem jest możliwość szybkiego zbudowania portfolio nieruchomości. Pozwala to na dywersyfikację nie tylko ryzyka, ale także rodzajów aktywów w portfolio, oraz źródeł przychodu. Może to być doskonałym atutem dla osób szukających przychodu pasywnego. osobiście uważam, że łatwiej i szybciej można wygenerować przychód pasywny z gruntów oraz na tzw. flipach, niż poprzez mieszkania na wynajem, przy czym nie wymaga to ryzykowania związków z bankami i tłumaczenia się ze swojej zdolności kredytowej. Do tego dywersyfikacja portfolio pozwala działać nam z większą elastycznością, niezależnie od trendów rynkowych.
3. Innym motywatorem jest uczestnictwo w inwestycji z osobami, które w sytuacji, gdy potrzebujemy spieniężyć inwestycje, mogą szybko podjąć decyzję o wykupieniu naszej części z niższą rentownością. Zwiększa to nam płynność inwestycji. oczywiście w sytuacji, gdy potrzeba spieniężenia inwestycji dotyczy tylko nas, a nie wszystkich uczestników.
4. Kolejną rzeczą jest dostęp do ofert. Czasami warto odpuścić indywidualne ambicje i dołączyć do kogoś, kto ma lepszy dostęp do ofert niż my.
5. nwestycje w grupie charakteryzują się czasami wyrafinowanymi formami prawnymi i nietypowymi rozwiązaniami. Jest to najtańsza możliwa forma szkolenia, także dla zaawansowanych graczy.
6. i wreszcie relacje. inwestując w grupie, nie rezygnuje się z okazji do poznania innych inwestorów. Na rynku nieruchomości wciąż niewielu jest graczy profesjonalnych. Kryzys 20082010 praktycznie wyczyścił rynek z amatorów spekulantów. od niedawna w wyniku wielu afer dotyczących inwestycji kapitałowych, coraz więcej inwestorów zwraca się w kierunku rynku nieruchomości. Możemy to zaobserwować między innymi na podstawie  ilości podmiotów oferujących swoje usługi i produkty dla tej grupy inwestorów, a także obserwują szybki  rozwój tego obszaru. Relacje z ludźmi, którzy mają otwarty umysł, pieniądze, niejednokrotnie pracują w dobrych firmach lub prowadzą własne przedsiębiorstwa, są bezcenne. Partner w jednym biznesie, może okazać się wkrótce partnerem w kolejnym przedsięwzięciu.
Sposoby inwestowania grupowego
na rynku nieruchomości mamy wiele rozwiązań dotyczących zakupów grupowych:
• Zakup grupowy hurtowej liczby jednostek – grupa osób fizycznych bądź prawnych nabywa na swoją własność jednostki (działki gruntu lub lokale). Przy okazji zakupu najczęściej dochodzi do wydzielenia jednostek do osobnych ksiąg wieczystych. W każdej księdze jest własność jednego z inwestorów. nieruchomości takie można swobodnie zadłużać i zbywać, bez konieczności dalszej współpracy z grupą. Wadą są zazwyczaj wyższe ceny, ze względu na dokonane wcześniej przygotowanie nieruchomości do wydzielenia. Trudności z tą formą inwestycji polegają na tym, że każda nieruchomość jest inna i może to rodzić konflikty dotyczące, np. uznania jednej części nieruchomości za lepszą od innej oraz kanibalizacji wzajemnej ofert sprzedaży bądź najmu, przy braku współpracy inwestorów po zakupie.
• Zakup na współwłasność – w przypadku nieruchomości nieprzygotowanej do wydzielenia (np. duża działka gruntu), możemy dokonać zakupu na współwłasność. należy pamiętać, że w polskim prawie współwłasność jest bardziej wynikiem prawa spadkowego i miała być sytuacją prawną tymczasową, zakładając zniesienie współwłasności przez podział majątku lub spłatę wzajemną spadkobierców i konsolidację własności. W naszym przypadku współwłasność może być trwała, aż do momentu wyjścia z inwestycji. omijamy tutaj problem, która część nieruchomości jest lepsza na obszarze inwestycji. Wadą są kwestie zapewnienia zgodności i współdziałania inwestorów w trakcie przebiegu inwestycji, a także możliwość torpedowania inwestycji przez jednego z inwestorów poprzez rozpoczęcie sądowej procedury zniesienia współwłasności. Również solidarna odpowiedzialność za podatek gruntowy, leśny i od nieruchomości, może powodować problemy, które warto uregulować we wcześniej zawartych umowach pomiędzy inwestorami. należy także pamiętać, że banki nie kredytują współwłasności.
• W przypadku nieruchomości możemy także dokonać inwestycji w sposób taki, że podpisujemy wspólnie umowę przedwstępną, która zobowiązuje nas, inwestorów, do kupna, ale dopiero po przygotowaniu nieruchomości do wydzielenia. najczęściej samo przygotowanie do wydzielenia odbywa się na koszt inwestora. Warto wtedy zawrzeć w akcie umowy przedwstępnej konieczność zwrotu kosztów w przypadku niedojścia do umowy przyrzeczonej z winy sprzedającego.
• Odkup od większego inwestora – w wielu inwestycjach więksi inwestorzy gotowi są wpuścić mniejszych. najczęściej ma to miejsce w sytuacji, gdy duży inwestor pragnie zamkniętego finansowo projektu i np. finansowanie uzbrojenia gruntu prowadzi z pieniędzy mniejszych inwestorów, którym na atrakcyjnych warunkach udostępnia inwestycje. Takie rozwiązanie ma też niebagatelne znaczenie w przypadku, gdy strategiczny inwestor oferuje dostęp do swoich kanałów realizacji zysku z inwestycji, no i swojego doświadczenia.
• Pożyczka – jest to forma stosowana często przez inwestorów, którzy posiłkują się partnerami, a jednocześnie pragną ograniczyć dostęp do know-how inwestycji. W przypadku pozostałych form inwestowania, inwestor ma dostęp do dokumentów inwestycji, otrzymuje korespondencję. W przypadku pożyczki, to umowa pożyczki definiuje co pożyczkobiorca musi zrobić na rzecz pożyczkodawcy. Pamiętajmy, że pożyczki muszą być oprocentowane rynkowo i należy odpowiednio zabezpieczyć spłatę przez pożyczkobiorcę. Współinwestorzy nie mają praw do nieruchomości, chyba, że zostanie to uwzględnione w umowie pożyczki.
• Spółka celowa – polega na powołaniu podmiotu prawa cywilnego, bądź handlowego. Wspólnicy nie zostają właścicielami nieruchomości, a obejmują jedynie w spółce udziały, wnosząc do niej kapitał. nieruchomości zakupuje spółka, a zysk realizowany jest poprzez coroczne wypłaty dywidendy. Doskonałym przykładem spółek celowych na rynku nieruchomości są deweloperzy oraz firmy prowadzące obiekty handlowe. W takich przypadkach utworzenie spółki celowej wynika także z wymagań stawianych przez banki finansujące inwestycje, a także znacznie łatwiejszego obrotu udziałami, niż prawami do nieruchomości. należy zwrócić także uwagę na umowę spółki, gdyż reguluje ona wzajemne relacje między inwestorami. Dyskusję nad formą samej spółki pozostawiam inwestorom, każda forma ma swoje wady i zalety i należy rozpatrzyć je stosownie do sytuacji.
• Na rynku spotyka się także spółki celowe, które są finansowane przez  pożyczki od inwestorów. Ze względu na zwolnienie z podatku PCC pożyczek udzielonych przez wspólników spółki, stosuje się mechanizm zakupu, np. 1 udziału przez współinwestora za 50 zł, i udzielenie pożyczki na pozostałą kwotę inwestycji.
• Najbardziej zaawansowaną formą są fundusze inwestycyjne, ale, jak wspomniałem na początku, pozostawiam je na inny artykuł, ze względu na wagę tematu.

Wpływ inwestora na wspólną inwestycję
na podstawie rozmów z inwestorami zauważam duży problem relacji pomiędzy głównym inwestorem lub realizatorem inwestycji, a współinwestorami. Problem dotyczy wpływu inwestorów na inwestycję w trakcie jej trwania. uważam, że inwestor nie powinien mieć wpływu na inwestycję przez czas jej trwania. inwestycje na rynku nieruchomości posiadają proste biznesplany i po ich uzgodnieniu nie chciałbym pozostawiać innym inwestorom wpływu na moje pieniądze. Takie umożliwianie wpływu skończy się zapewne porzuceniem inwestycji przez podmiot zarządzający w wyniku niedogadania z inwestorami i rozmyciem odpowiedzialności za porażkę.
inwestorom, którzy myślą, że mogą w grupie rozdzielić pracę, radzę jak najszybciej wybrać firmę zarządzającą inwestycją lub jednego inwestora, który jest odpowiedzialny za realizację i podpisać stosowne umowy. umawianie się pomiędzy inwestorami na coś, zazwyczaj kończy się porażką projektu oraz kryzysem we wzajemnych relacjach.
Jestem także zwolennikiem outsourcowania prac do specjalistów z dziedzin potrzebnych do realizacji projektu i ograniczenia roli inwestora do finansowania inwestycji. oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, by inwestor był także wykonawcą części prac jako ekspert dziedzinowy, ale tutaj również podkreślam wagę jasnych umów, określających zakres, jakość i koszty prac pomiędzy grupą inwestorów  a inwestorem wykonawcą.

Ryzyka
Inwestowanie w grupie na rynku nieruchomości niesie ze sobą wiele ryzyk:

1. Ryzyka prawne
   np. możliwości zmuszenia innych inwestorów do skupu udziałów w nieruchomości w wyniku sądowej procedury podziału, ryzyko przejęcia spółki celowej.
2. Ryzyka podatkowe
   np. zakwalifikowanie obrotu gruntem jako działalności gospodarczej, solidarna odpowiedzialność za podatek od nieruchomości.
3.  Ryzyko zarządzającego/organizatora inwestycji należy przewidzieć sytuację w której organizator inwestycji nie jest w stanie jej kontynuować, np. w wyniku bankructwa, porzucenia projektu, śmierci, wypadku bądź odejścia kluczowej osoby.
4. Ryzyko wspólników utrata zainteresowania inwestycją, próba spieniężenia inwestycji z niższym wynikiem, zmiana biznesplanu w trakcie realizacji, spory, torpedowanie inwestycji.

Mimo że wszystkiego nie da rady przewidzieć, większość ryzyk da się wyłączyć za pomocą odpowiednich umów, podpisanych przez inwestorów, wzajemnych zabezpieczeń i korzystania z profesjonalnych podmiotów zarządzających. W mojej praktyce inwestycyjnej inwestycje grupowe w nieruchomości stanowią obecnie większość mojego portfolio i pozwalają na regularne budowanie majątku i ciągłe poznawanie nowych ciekawych osób. Mogę więc jedynie polecić takie podejście, zarówno jako główny sposób inwestowania, jak też jako uzupełnienie swojego portfolio.

Read it in english: http://www.businessmantoday.us/real-estate-group-investments/