Bezpieczeństwo zakupu nieruchomości. Jakie dokumenty warto sprawdzić przed transakcją w Polsce, a jakie za granicą?

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych, jaką podejmuje większość ludzi. Niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie, dom czy działkę, każdy taki krok wiąże się z dużymi kwotami pieniędzy oraz długoterminowymi zobowiązaniami. Aby transakcja była bezpieczna, kluczowe jest dokładne sprawdzenie dokumentów związanych z nieruchomością. Na co warto zwrócić uwagę oraz jakie różnice pojawiają się w przypadku kupowania zagranicznego lokum wyjaśnia Maria Kobryń, prawnik i ekspert od nieruchomości zagranicznych.

Zakup nieruchomości za granicą staje się coraz bardziej popularny wśród Polaków. Inwestycje w apartamenty wakacyjne, domy letniskowe czy mieszkania pod wynajem w krajach takich jak Hiszpania, Chorwacja czy Włochy, a nawet Bali i Dominikana kuszą korzystnymi cenami i perspektywą pasywnego dochodu. Jednak każda transakcja związana z nieruchomością w obcym kraju wiąże się z wyzwaniami prawnymi i kulturowymi, które warto zrozumieć, aby zapewnić sobie pełne bezpieczeństwo inwestycji. Kluczowym aspektem są umowy oraz dokumenty, które trzeba dokładnie sprawdzić przed dokonaniem zakupu. Jakie dokumenty warto sprawdzić przed transakcją w Polsce, a jakie w innych krajach?

Księga wieczysta – podstawowy dokument każdej nieruchomości

Księga wieczysta to dokument zawierający pełną historię prawną nieruchomości. W Polsce dostęp do ksiąg wieczystych jest publiczny, co oznacza, że każdy kupujący może sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, prawem użytkowania wieczystego, czy innymi zobowiązaniami. W księdze znajdziemy również informacje o właścicielu nieruchomości oraz ewentualnych współwłaścicielach.

– Pamiętajmy, by zawsze sprawdzać, czy dane zawarte w księdze wieczystej są zgodne z dokumentami przedstawionymi przez sprzedającego. Warto również zwrócić uwagę na IV dział księgi wieczystej, gdzie zapisywane są informacje o ewentualnych obciążeniach hipotecznych. W Polsce zazwyczaj większość dokumentów przy transakcji gromadzi i sprawdza pod względem formalnym notariusz, natomiast w niektórych państwach nie zawsze taka instytucja notariusza występuje, bądź nie w takiej roli jak w naszym kraju. Pamiętajmy, że nawet w Polsce notariusz nie wykona za nas badania stanu prawnego nieruchomości, tzw. due diligence  – radzi Maria Kobryń.

Akt notarialny i umowa przedwstępna

W Polsce umowa sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Akt ten potwierdza przejście prawa własności na nowego nabywcę. Warto pamiętać, że przed ostateczną umową często podpisuje się umowę przedwstępną, która określa warunki transakcji, termin płatności oraz inne kluczowe aspekty. Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, ale dla większego bezpieczeństwa transakcji dla kupującego zaleca się podpisanie jej przed notariuszem. W tej sytuacji będziemy mogli dochodzić zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przed sądem.

Dokumenty dotyczące stanu prawnego nieruchomości

Poza księgą wieczystą, istnieją inne dokumenty, które warto sprawdzić, szczególnie w przypadku zakupu działki budowlanej lub domów na rynku pierwotnym. Należą do nich, m.in. decyzja o warunkach zabudowy albo plan zagospodarowania przestrzennego, które wskazują, jakie rodzaje zabudowy są dozwolone na danej działce.

– Przed zakupem działki budowlanej warto sprawdzić, czy nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, który może ograniczać nasze plany budowlane, np. poprzez zakaz budowy domów jednorodzinnych na danym terenie – dodaje ekspertka.

Dokumentacja techniczna i budowlana

Kupując dom lub mieszkanie z rynku pierwotnego, istotnym dokumentem jest pozwolenie na budowę i na użytkowanie danej nieruchomości. Te dokumenty potwierdzają, że budynek został wybudowany zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, oraz że spełnia wszystkie normy budowlane i może być zamieszkany.

Różnice między Polską a innymi krajami

Kupując nieruchomość za granicą, należy liczyć się z różnicami prawnymi. W wielu krajach, np. we Włoszech czy Hiszpanii, procedury zakupu nieruchomości mogą być odmienne niż w Polsce.

– Przykładowo, we Włoszech konieczne jest podpisanie umowy u specjalnego prawnika zwanego notaiem, który pełni podwójną rolę – notariusza oraz urzędnika publicznego, odpowiedzialnego za rejestrację nieruchomości. Jako obcokrajowiec należy posiadać też kod fiscale – niezbędny numer do rozliczeń podatkowych. Taki odpowiednik polskiego  NIPu. W krajach anglosaskich, takich jak Wielka Brytania, system prawny dotyczący nieruchomości opiera się na zasadach common law, co oznacza, że wiele kwestii związanych z zakupem może różnić się w zależności od regionu. Proces zakupu często wymaga zaangażowania prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, tzw. solicitor, który przeprowadza tzw. due diligence, czyli sprawdzenie stanu prawnego i technicznego nieruchomości. Patrząc na Indonezję należy pamiętać, że cudzoziemcy jako osoby fizyczne nie mogą posiadać nieruchomości w pełni na własność. W Tajlandii obcokrajowiec może jako osoba fizyczna kupić apartament w kondomium, ale nie może nabyć nieruchomości gruntowej. Przez wiele lat omijano to ograniczenie poprzez zakładanie lokalnych spółek z tajskimi wspólnikami, a władze przymykały na to oko. Obecnie prowadzone są aktywnie działania rządu i lokalnej administracji w celu wykrywania takich spółek z nominowanymi wspólnikami i pociągnięcia ich do odpowiedzialności, łącznie z wydaleniem z kraju. W Indonezji z kolei możliwe jest nabycie nieruchomości na własność poprzez spółkę, ale nie możliwe jest zakupienie nieruchomości na własność przez osobę fizyczną. Mogą uzyskać prawo do użytkowania czy prawo do budowy – twierdzi ekspertka od nieruchomości zagranicznych.

Decydując się na zagraniczną nieruchomość warto skorzystać z lokalnych licencjonowanych prawników i biur nieruchomości, którzy znają miejscowe przepisy i mogą pomóc w bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji.

– Nie polecam zakupu nieruchomości zagranicznych na własną rękę, szczególnie jeśli nie mamy doświadczenia i wiedzy, co należy sprawdzić i na co zwrócić uwagę. Np. w Dominikanie często pojawiają się problemy związane z niejasnymi tytułami własności. Wciąż jest tam prowadzona reforma dotycząca zrobienia porządku z rejestrami gruntów, więc często zdarza się, że kupujemy piękną działkę z widokiem na wodę od osoby, która nie jest właścicielem tej nieruchomości, a mówi nam coś innego. W tym państwie dodatkowo należy sprawdzić certyfikat tytułu własności, umowa sprzedaży powinna być przygotowana przez zaufanego i sprawdzonego prawnika, czy nieruchomość nie jest zadłużona, czy nie jest w procesie egzekucji. Najczęstszym problemem, na który możemy natrafić jest kwestia niejasności tytułu własności, dlatego niezbędny nam jest profesjonalny prawnik – dodaje Maria Kobryń.

Inne dokumenty, na które warto zwrócić uwagę

W zależności od kraju, mogą być wymagane dodatkowe dokumenty. W Polsce warto zwrócić uwagę na zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości oraz opłaty eksploatacyjne w przypadku zakupu mieszkania w bloku. W innych krajach mogą obowiązywać dodatkowe opłaty administracyjne lub podatki, o których trzeba pamiętać podczas planowania budżetu na zakup.

– Gdybyśmy chcieli kupić mieszkanie w Chinach, to nie dość, że musimy mieszkać tam minimum rok, to jeszcze należy uzyskać specjalne zezwolenie na zakup nieruchomości. Dodatkowo można mieć jedną nieruchomość i można ją jedynie wykorzystywać na cele własne mieszkaniowe, a zabronione jest jej wynajmowanie. Szwajcaria również nie należy do krajów ułatwiających obcokrajowcom zakup nieruchomości. Wymogi różnią się w zależności od kantonu, do tego stopnia, że w niektórych regionach istnieją limity co do liczby nieruchomości, które mogą być zakupione przez osoby spoza Szwajcarii. Podobne zasady obowiązują na terenie Arabii Saudyjskiej – mówi ekspertka.

Zakup nieruchomości, zarówno w Polsce, jak i za granicą, wymaga staranności i uwagi. Sprawdzenie kluczowych dokumentów, takich jak księga wieczysta, akt notarialny czy pozwolenie na użytkowanie, to podstawa każdej bezpiecznej transakcji. Pamiętajmy, że w przypadku nieruchomości zagranicznych, prawo może się znacząco różnić, dlatego zawsze warto zasięgnąć porady lokalnych specjalistów, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

Maria Kobryń, prawnik i partner zarządzający w kancelarii Blueshell Legal – przez wiele lat związana z rynkiem nieruchomości komercyjnych, dziś wspiera MŚP w mierzeniu się wyzwaniami z zakresu nieruchomości, spółek, kontraktów, prawa autorskiego i tymi, które pojawiają się przy sprzedaży firmy. Poza prowadzeniem kancelarii prawniczej Maria spełnia się jako doradca w nieruchomościach za granicą. Dzięki globalnej sieci kontaktów – współpracy z renomowanymi zagranicznymi kancelariami prawnymi i firmami doradczymi, a także firmami zarządzającymi majątkiem – pomaga kupić i zarządzać nieruchomościami w takich lokalizacjach jak Dominikana, Tajlandia, Bali i RPA oraz Europa i bliski Wschód. Doradza też polskim deweloperom chcącym realizować projekty budowlane za granicą.