Wrzesień to czas intensywnych przygotowań do nowego roku akademickiego, co oznacza również gorący okres na rynku wynajmu mieszkań. Studenci, którzy rozpoczynają lub kontynuują swoją edukację, często muszą znaleźć nowe miejsce do zamieszkania. Wynajmujący natomiast liczą na szybkie znalezienie odpowiedzialnych najemców. Radca prawny Katarzyna Siwiec wyjaśnia co zrobić, aby proces wynajmu przebiegł sprawnie i bezproblemowo, by każda ze stron dokładne rozumiała swoje prawa i obowiązki.

Umowa najmu – fundament bezpiecznego wynajmu

Podstawą każdej współpracy pomiędzy wynajmującym a najemcą jest umowa najmu. To dokument, który reguluje wszelkie aspekty związane z wynajmem, w tym wysokość czynszu, termin jego płatności, warunki użytkowania lokalu oraz zasady jego zwrotu po zakończeniu okresu najmu. Warto pamiętać, że umowa powinna być sporządzona na piśmie i zawierać dokładne dane obu stron, opis lokalu, wysokość opłat oraz okres obowiązywania umowy. Przy podpisywaniu umowy najmu należy mieć na uwadze także ustawy, ponieważ zawierają one wiele przepisów bezwzględnie obowiązujących, czyli takich, których wolą stron nie można zmienić.

– Jaką umowę właściciel najmu może zawrzeć ze studentem? W tym przypadku istnieją dwie możliwości: zwykły najem lub okazjonalny, bądź jeśli właściciel prowadzi działalność w zakresie najmu pojawia się też trzecia możliwość, czyli najem instytucjonalny. Uwaga dotycząca możliwych opcji najmu dotyczy   ogólnie najmu lokalu, niezależnie od osoby najemcy. Dla obu stron kluczowe jest zrozumienie wszystkich zapisów umowy przed jej podpisaniem. Niedoprecyzowane lub niejasne postanowienia mogą prowadzić do nieporozumień i konfliktów w trakcie trwania najmu. Dlatego warto poświęcić czas na dokładne przestudiowanie dokumentu i ewentualne konsultacje z prawnikiem, który wyjaśni niezrozumiałe kwestie – wyjaśnia radca prawny Katarzyna Siwiec z Kancelarii Radcy Prawnego Katarzyna Siwiec. – Nie warto korzystać z ogólnodostępnych w Internecie wzorów, gdyż  te często bywają błędne. Niektóre rozwiązania powielane są z umów najmu lokali użytkowych, co niestety nie powinno mieć miejsca, ponieważ najem lokali mieszkalnych rządzi się swoimi prawami.

Prawa wynajmującego i najemcy – równowaga interesów

Ważne jest, aby obie strony miały świadomość swoich praw i obowiązków. Wynajmujący ma prawo przede wszystkim do regularnych płatności czynszu, a także prawo oczekiwać, że najemca wpłaci kaucję na poczet zaległości albo usunięcia zniszczeń w lokalu, jak również będzie przestrzegał zasad współżycia społecznego oraz dbania o powierzone mienie.

Z drugiej strony, najemca ma prawo do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz do prywatności. Wynajmujący nie może bez wcześniejszego uzgodnienia wchodzić do mieszkania czy w inny sposób naruszać najemcy posiadania, chyba że istnieje uzasadnione zagrożenie dla bezpieczeństwa lokalu lub jego mieszkańców.  Najemca musi również udostępnić lokal wynajmującemu w celu przeprowadzenia niezbędnych jego przeglądów i zastępczego wykonania przez wynajmującego prac obciążających najemcę. Ważnym aspektem jest również prawo do negocjacji warunków umowy – najemca ma możliwość proponowania zmian, które uważa za konieczne, a wynajmujący powinien rozważyć takie propozycje w dobrej wierze.

– Wiele osób zastanawia się, czy wynajmujący może podwyższyć czynsz w trakcie trwania umowy. Jest to dozwolone, ale najem okazjonalny daje większe możliwości, gdyż właściciel może podwyższyć najemcy wysokość czynszu na warunkach, które zostały określone w zawartej pomiędzy stronami umowie najmu okazjonalnego. Wyjaśnić należy, iż w przypadku zwykłej umowy najmu właściciel może podwyższyć czynsz nie częściej niż co 6 miesięcy (nie dotyczy to opłat za używanie lokalu niezależnych od właściciela), a jeżeli podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu właściciel może podwyższyć czynsz w uzasadnionych przypadkach, np. gdy czynsz jest tak niski, że nie wystarcza właścicielowi na pokrycie kosztów utrzymania lokalu nie zapewniając także zwrotu kapitału i zysku. W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego nie ma takiego limitu podwyżek czynszu, a więc może mieć to miejsce częściej. Tu ważne są jednak zapisy umowy najmu – dodaje ekspertka.

Ochrona wynajmującego i najemcy – klucz do spokojnej współpracy

Aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni zadbać o odpowiednie zabezpieczenia. Jednym z najpopularniejszych mechanizmów ochronnych jest kaucja, którą najemca wpłaca na poczet ewentualnych zniszczeń w lokalu. Kaucja ta nie może przekraczać 12- krotności czynszu, w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego 6-krotności i powinna być zwrócona najemcy w ciągu miesiąca po zakończeniu umowy, o ile mieszkanie zostanie oddane w stanie niepogorszonym.

– W przypadku zwykłej umowy najmu warto zapoznać się z art.6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w których znajdziemy informacje co leży w gestii wynajmującego, a co najemcy. Przepisów tych nie stosuje się jednak do umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Tu z kolei stosuje się art. 663 kodeksu cywilnego, który mówi jedynie ogólnie o tych kwestiach, tj., że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę i tutaj warto w umowie te kwestie bliżej sprecyzować – wyjaśnia radca prawny Katarzyna Siwiec.

W przypadku wynajmującego istotnym elementem ochrony jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego przy przekazaniu kluczy do lokalu. Dokument ten powinien zawierać dokładny opis stanu lokalu oraz wyposażenia, co pomoże uniknąć sporów dotyczących ewentualnych zniszczeń i pozwoli na bezpieczne rozliczenie kaucji.

Z kolei najemca powinien upewnić się, że umowa nie zawiera klauzul naruszających jego prawa, takich jak zakaz zorganizowania wizyt gości bez zgody wynajmującego czy znoszenia częstych i nieuzasadnionych odwiedzin wynajmującego w trakcie trwania umowy. Warto również pamiętać, że wynajmujący nie ma prawa zatrzymywać kaucji bez uzasadnienia ani zmuszać najemcy do przedwczesnego opuszczenia mieszkania bez przyczyny.

Wynajem mieszkania czy pokój w akademiku

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów pokój w akademiku nie jest w rozumieniu ustawy lokalem przeznaczonym do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujących się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Miejsc w akademikach nie ma jednak w wystarczającej ilości, stąd też studenci zmuszeni są wynajmować mieszkania od prywatnych właścicieli.

– W przypadku zawarcia umowy przez studenta najkorzystniejszym rozwiązaniem będzie tzw. zwykły najem, m.in. dlatego, że nie ma konieczności sporządzania przez studenta oświadczenia w formie aktu notarialnego, w który podda się on egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu. Natomiast okazjonalny najem jest lepszy dla wynajmującego, gdyż daje mu więcej możliwości tj. łatwiejszą możliwość eksmitowania niepłacącego lokatora czy wspomnianą już wyżej większą dopuszczalność podwyżki czynszu – dodaje radca prawny.

Czas najmu mieszkań dla studentów to okres, w którym na rynku pojawia się wiele ofert, a konkurencja o najlepsze lokalizacje jest duża. Zarówno wynajmujący, jak i najemcy powinni podchodzić do tego procesu z rozwagą i świadomością swoich praw oraz obowiązków. Solidnie przygotowana umowa najmu, znajomość przysługujących praw oraz dbałość o wzajemne interesy to klucz do bezproblemowego i satysfakcjonującego współżycia. Dzięki niej zarówno wynajmujący, jak i najemcy, mogą uniknąć konfliktów i cieszyć się spokojnym okresem najmu, co jest szczególnie istotne w trakcie intensywnego roku akademickiego.

Katarzyna Siwiec – radca prawny i doradca podatkowy. Absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie–Skłodowskiej w Lublinie oraz podyplomowych studiów na kierunku: Podatki w krajowym i międzynarodowym obrocie gospodarczym  oraz Rachunkowość i Finanse Przedsiębiorstw w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji głównie z zakresu nieruchomości w czasopismach, takich jak Nieruchomości, Monitor Podatkowy, Strefa Nieruchomości i innych, autorka i współautorka książek z zakresu najmu nieruchomości i podatków dochodowych, autorka e-booków z zakresu prawa. Pełnomocnik procesowy uczestniczący w postępowaniach przed sądami powszechnymi, administracyjnymi, polubownym sądem przy Krajowej Izbie Gospodarczej w Warszawie, Sądem Najwyższym, a także Trybunałem Konstytucyjnym.